Critério de Comparação Directa de Mercado

O critério de comparação de mercado tem por referência os valores de transacção de imóveis semelhantes e comparáveis ao imóvel objecto de estudo, obtidos através de prospecção de mercado realizada na zona.

De acordo com a visita feita ao local e com as características da zona e do imóvel, são então feitos os devidos ajustamentos, tendo em consideração diferenças como localização e acessos, índices urbanísticos, dimensões, estado de conservação, etc., de modo a obter o montante que melhor traduz o valor real do imóvel.



Critério dos Custos

De acordo com o Critério dos Custos, a estimativa de valor é traduzida pelo custo de substituição do imobilizado por um outro semelhante com iguais características, utilizando materiais e tecnologias actuais a preços correntes de mercado.

A esse montante é deduzido o valor correspondente à depreciação física verificada. A taxa de depreciação é determinada tendo em conta a idade, o estado de conservação dos sistemas e tecnologias construtivas, bem como das infra-estruturas de apoio à utilização (eléctricas e mecânicas).



Critério dos Custos de reposição depreciados

De acordo com o Critério dos Custos de Reposição, a estimativa de valor é traduzida pelo custo de Reposição do imobilizado por um outro semelhante com iguais características, utilizando materiais e tecnologias idênticas, a preços correntes de mercado.

A esse montante é deduzido o valor correspondente à depreciação física verificada. A taxa de depreciação é determinada tendo em conta a idade, o estado de conservação dos sistemas e tecnologias construtivas, bem como das infra-estruturas de apoio à utilização (eléctricas e mecânicas).



Critério do Rendimento e Capitalização Directa

O Critério do Rendimento é aplicado aos imóveis susceptíveis de serem arrendados, sendo analisado o seu potencial uso e valor face ao mercado existente. O critério utilizado tem por referência o rendimento potencial dos imóveis após obras de renovação, quando consideradas necessárias.

Considera-se como rendimento potencial (Rp) e rendimento real (Rr) a renda susceptível de ser recebida respectivamente em condições normais de conservação das instalações e tal como o imóvel se encontra, face aos valores de mercado praticados à data da avaliação.

Os valores potencial (Vp) e real (Vr) do imóvel, são valores actuais de renda perpétua de termos anuais constantes, resultantes respectivamente de Rp e Rr. O seu valor é dado pela fórmula :

         R x 12
V = ------------
              t

    Sendo:
  • R - A renda mensal potencial
  • t - A taxa de capitalização considerada


A taxa de capitalização aplicada é devidamente ponderada e utilizada em conformidade ao que se verifica à data da avaliação, no mercado imobiliário do País e no mercado local para as várias zonas e para ocupações semelhantes.
O custo de obras considerado (Co), pretende repôr um nível de conservação e utilização, que conduza à obtenção do benefício inerente da boa qualidade de conservação das instalações.
De igual modo, permite determinar qual a depreciação inerente ao imóvel contemplando os encargos adicionais (financiamento, gestão e projecto), e calcular o respectivo valor de renda real (Rr).

O valor final de avaliação (Vr), é obtido considerando o imóvel devoluto e o seu valor resulta da diferença entre o valor potencial (Vp) e os custos de renovação (Co, etc.) necessários (custos de obras, financiamento, gestão e projectos) ou pela capitalização directa de Rr à taxa de capitalização considerada.



Critério da Renda Líquida

O Valor de Mercado da propriedade assim determinado é baseado numa análise da rentabilidade gerada pelo projecto de desenvolvimento considerado, sendo traduzido pelo Valor Actual Líquido dos benefícios inerentes.

A projecção desse montante (Rendimento Líquido), é descontado no período de tempo considerado, a uma dada taxa, que reflecte a rentabilidade esperada e o risco inerente ao projecto de desenvolvimento considerado, de acordo com o mercado. Assim, o Valor Actual da propriedade é baseado numa análise de rentabilidade do projecto de desenvolvimento, consentâneo com as capacidades urbanísticas do local.

A avaliação assenta no princípio de antecipação, tendo por referência o rendimento potencial do desenvolvimento, após a sua conclusão. Assim, parte-se do pressuposto que o imóvel será desenvolvido e vendido durante um certo período de tempo considerado razoável para a sua conclusão e absorção no mercado, sendo o valor do imóvel traduzido pelo valor actual dos rendimentos futuros inerentes.

Os custos de desenvolvimento e encargos indirectos são subtraídos aos resultados estimados das vendas. São considerados encargos indirectos, os custos financeiros sobre os saldos acumulados negativos, os custos de projecto e gestão sobre os investimentos, e os custos de comercialização sobre as vendas brutas.

Na determinação do Valor de Mercado do imóvel é considerada uma margem de promoção e gestão, sobre as receitas brutas.



Critério do Rendimento - Método do Valor Residual

O Melhor Uso Alternativo, o Valor Real de Mercado da propriedade é baseado numa análise de rentabilidade do projecto de desenvolvimento consentâneo com a melhor utilização possível, ou caso existam de acordo com os projectos de desenvolvimento existentes.

O Melhor Uso Alternativo é definido como o uso provável e razoável que à data da avaliação gera o valor actual mais elevado. Trata-se do uso, de entre os vários usos alternativos (prováveis, razoáveis e legais), que se mostra fisicamente possível, técnica e legalmente suportado e financeiramente viável e que gera o valor mais elevado para o imóvel face à sua utilização actual, a um eventual projecto de renovação e transformação de usos ou ainda ao desenvolvimento de um empreendimento a edificar no local.

A avaliação do imóvel utilizando o Método do Valor Residual, assenta no princípio de antecipação, tendo por referência o rendimento potencial do imóvel, após a sua conclusão.
Assim, parte-se do pressuposto que o imóvel será desenvolvido e vendido durante um certo período de tempo considerado razoável para a sua conclusão, sendo o valor do imóvel traduzido pelo valor actual dos rendimentos futuros inerentes. Os custos de desenvolvimento e encargos indirectos são subtraídos aos resultados estimados das vendas.

A projecção do montante assim calculado (rendimento líquido), é descontado no período de tempo considerado, a uma dada taxa, que reflecte a rentabilidade esperada e o risco inerente ao projecto de desenvolvimento considerado, de acordo com o mercado.

São considerados encargos indirectos, custos financeiros sobre os saldos acumulados negativos, custos de projecto e gestão sobre os investimentos, e custos de comercialização sobre as vendas brutas.
Na determinação do Valor de Mercado do imóvel é considerada uma margem de promoção e gestão, sobre as receitas brutas.